ריבית משכנתה – החשיבות

כאשר לוקחים משכנתא מבנק למשכנתאות, יש לבחור את סוג המשכנתא וחישוב הריבית של המשכנתא. החלטה שתלקח בלי להעמיק בהבנה של הנושא, תשפיע על ההחזר החודשי לעשרות שנים.
יש לבחור ריבית משכנתא שמתאימה לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולתנאי הריבית במשק בתקופה בה אתם לוקחים את המשכנתא.

משכנתה צמודת מדד מול משכנתא לא צמודה

משכנתא צמודה

מדד המחירים לצרכן הוא מעין אוסף של מוצרים שמייצגים עגלת קניות ישראלית ממוצעת. ב"עגלה" הזו נוכל למצוא קצת מכל מוצרי הצריכה. כאשר המדד עולה, זה אומר שהמחיר של עגלת קניות ישראלית ממוצעת עולה, כלומר עלויות הקניות שלנו (בממוצע) החודש, גבוהות או נמוכות מהחודש הקודם.

משכנתא לא צמודה

מהי משכנתא הנגזרת מריבית פריים

היתרון במשכנתא קבועה (המתבססת על ריבית פריים) הינו ברגישות הנמוכה יותר לאינפלציה וכן מהיכולת לפירעון מוקדם ללא תשלום קנס. החיסרון הוא מחוסר היכולת לצפות את השינוי בריבית הפריים שעלולה לעלות ועימה החזרים החודשיים, כמו גם חוסר היכולת ליהנות לגמרי מיציבות במדד המחירים.

משכנתא בריבית קבועה מול משכנתא בריבית משתנה

 כאמור שני סוגי משכנתאות אלו הינן בבחינת משכנתא צמודת מדד.

גובה ריבית המשכנתא נקבע בהתאם לגובה הריבית במשק שמפרסם בנק ישראל. למעשה לפני שהבנק למשכנתאות נותן לנו משכנתא , הוא לוקח בעצמו הלוואה מבנק ישראל או מגופים מוסדיים. אם הבנק למשכנתאות צריך למשל לשלם שלושה אחוזים ריבית לבנק ישראל, הוא יהיה חייב לקחת מאיתנו ריבית גבוהה משלושה אחוזים כדי להרוויח. הריבית שמשלם הבנק למשכנתאות משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל ועימה גם הריבית שאותה הוא מבקש מאיתנו. מאחר ומשכנתא לוקחים לרוב לעשרות שנים, הריבית במשק באותה תקופה משתנה מאוד ולכן חשוב להחליט מראש אם להסכים עם השינוי הצפוי או לקבע את הריבית כבר מההתחלה.

משכנתא בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא אשר כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ועימה ההחזר החודשי. הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית בשמק משתנה, אלא בתחנות קבועות מראש.

כך למשל אם לקחנו משכנתא בריבית משתנה של 5% והריבית במשק עלתה באחוז בתחנת העדכון, כעת אנו נצטרך להתמודד ריבית של  6. אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית משתנה כאשר הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת. ההנחה היא "היום נשלם אולי 8% אבל סביר שהריבית תרד ועימה הריבית על המשכנתא שלנו, ותוך מספר שנים נשלם רק 4%".

משכנתא בריבית קבועה

 משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. אמנם התשלומים עשויים להשתנות אם המדד משתנה (מה שקורה היסטורית תמיד) אך ניתן לנצל תקופה של ריבית נמוכה במשק בכדי לקבע את גובה הריבית לשער נמוך יחסית לכל החיים.

משכנתא בריבית קבועה איננה "משכנתה בטוחה"

חשוב לא להתבלבל ולהבין כי משכנתא בריבית קבועה איננה משכנתא שבה ההחזרים קבועים. בכדי לקבל משכנתא שבה ההחזרים קבועים וידועים לא משנה מה קרה למדד או לריבית במשק, יש לבקש "משכנתא בטוחה". זוהי משכנתא למי ששונא סיכון ומוכן לשלם על כך בריבית גבוהה יחסית.  משכנתא בטוחה הינה משכנתא שבה עמלת הפירעון המוקדם יכולה להיות גבוהה מאוד שכן לבנק אין יכולת גמישות עם גובה הריבית (ואם למשל תהיה אינפלציה גבוהה, היא יכולה לשחוק לגמרי את הריבית שקבע עמכם והבנק לא ירוויח כלל).

מתי כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה?

אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית קבועה כאשר הריבית במשק נמוכה וצפויה לעלות. ההנחה היא "נשלם כל החיים 4% שכן זו הריבית כרגע וסביר שהיא תעלה בשנים הקרובות. אבל אנחנו לא ניפגע מזה אם נחליט על ריבית קבועה".

ריביות נוספות

 מלבד משכנתא בריבית קבועה מול משתנה ומשכנתא צמודה מול משכנתא לא צמודה, יש וריאציות רבות של משכנתא משולבת ומשכנתא חצי קבועה, משכנתא צמודה לדולר ומשכנתא צמודה לאירו. כמובן שאפשר לשלב את כל אלו ולקחת משכנתא צמודת מדד לא קבועה מול משכנתא לא צמודה בריבית משתנה וכן הלאה. הדבר החשוב ביותר הוא להחליט על רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, לראות מה התנאים במשק ולהתייעץ עם יועץ מוסמך לגבי המשכנתא המתאימה לכם ביותר. לאחר מכן מומלץ לעשות סיבוב בין בנקים למשכנתאות בכדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא שבחרתם. כדאי גם לדעת מהם הפרמטרים הרלוונטים לביצוע חישוב משכנתא מלבד הריבית.

 משכנתא צמודה לדולר

ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הליבור דולר ארצות הברית וכן תוספת כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק (כשם שאזרח אמריקאי משלם ריבית על המשכנתא שלו שהינה בדולרים, אתם צריכים לשלם ריבית על הלוואה דומה זו. פשוט במקום להצמיד למדד הישראלי היא מוצמדת לריבית המייצגת טוב יותר שינויים בריביות אמריקאיות).

כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר אם הכנסותיכם מגיעות בדולרים אמריקאים או אם למשל אתם משכירים דירה לפי שער הדולר. כך אתם יכולים להבטיח כי הכנסותיכם יכסו את עלויות המשכנתא ולא תיחשפו לשינויים בשערי מטבע שעשויים להקשות עליכם להחזיר את המשכנתא. שיקולים אחרים שבגינם לוקחים הלוואה דולרית הינם פיזור סיכונים (כחלק מתמהיל משכנתאות רחב יותר) או הימור על הדולר האמריקאי מול השקל הישראלי (ציפיה שהריבית הדולרית תרד יותר משהריבית על השקל תרד).

משכנתא צמודה ליורו האירופי

בדומה למשכנתה בריבית צמודה לדולר, משכנתא בריבית צמודה ליורו משתנה כל חצי שנה בהתאם לשינויים בריבית הליבור יורו. המשכנתא מתאימה למי שמקבלים שכר ביורו או הכנסה חודשית אחרת ביורו (למשל מנכס מושכר בחו"ל וכדומה), כמו גם פיזור סיכונים והימור על ירידת ריבית היורו.

 במקום להתרוצץ בין הבנקים ולקבל ריבית גרועה, נשמח לסייע לכם בסוג המשכנתא המתאימה לכם